Procedura de înregistrare a contractelor de închiriere la Fisc a fost recent oficializată, dar înregistrarea în sine nu mai e obligatorie de anul trecut, de când legislația fiscală a fost modificată în acest sens. Dar există un mare avantaj pentru cel care dă în chirie atunci când înregistrează contractul la Fisc sau când îl face la notar. Chiar și dacă nu urmează acești pași, documentul, croit pe rigorile Codului civil, rămâne perfect valabil juridic.
Obligația de a înregistra contractele de închiriere a fost scoasă din legislația fiscală, prin Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 18/2018, iar posibilitatea de a le înregistra a fost reglementată din nou, printr-un act normativ care a apărut recent în Monitorul Oficial.
În mod normal, un locator care a dat în chirie un spațiu de locuit sau pentru o firmă s-ar putea gândi că, din moment ce nu mai este obligat să înregistreze contractul la Fisc, nu ar mai avea motive să o facă. Motive însă există. Le aflăm din legislația civilă.
Astfel, potrivit Codului civil, contractul făcut doar între părți, neautentificat, dar înregistrat la Fisc sau cel autentificat la notar (chiar și neînregistrat la Fisc) este titlu executoriu pentru plata chiriei. Asta înseamnă că executarea silită se obține mult mai ușor, fără a mai fi necesară prezentarea în fața unui judecător și obținerea unui titlu executoriu în acest fel. Locatorul merge cu contractul direct la executorul judecătoresc ca să-l dea afară pe locatarul rău platnic.
“Astfel, în cazul unui asemenea contract, se poate solicita încuviinţarea executării silite fără a mai parcurge procedura judiciară pentru obţinerea de către locator a unei hotărâri judecătoreşti de recunoaşterea a dreptului său pe fond şi nici procedura de investire cu formulă executorie a contractului de închiriere. Cu alte cuvinte, dacă locatorul are un contract de închiriere sub semnătură privată, dar înregistrat la organul fiscal şi chiriaşul nu plăteşte chiria sau nu predă bunul la expirarea contractului, locatorul poate obţine direct executarea silită a chiriaşului“, a precizat Cristian Rapcencu, expert contabil, consultant fiscal și lector în cadrul Academiei de Studii Economice din București, într-o conferință de fiscalitate organizată recent de acesta.
Important! Un contract de închiriere făcut între părți, tipizat sau într-o formă adaptată, care să servească ma bine interesele părților, dar pornind de la cele cuprinse în Codul civil, e perfect valabil chiar și dacă nu e dus la Fisc sau autentificat la notar. În practică se crede adesea că un banal contract între părți înseamnă că nu există o înțelegere legală între ele și că poate fi încălcat, dar acest lucru este fals. Nu vorbim de un contract cum este cel de vânzare a unui imobil, care trebuie neapărat făcut la notar ca să producă efecte juridice.
Și, dacă tot suntem la acest subiect, merită să amintim și o observație pe care un avocat a făcut-o pentru redacția noastră în urmă cu ceva vreme, când discutam tot despre închirierea locuințelor: lipsa totală a unui contract (nu a unuia înregistrat la Fisc sau autentificat) este foarte dezavantajoasă pentru cel care dă în chirie un spațiu. Odată intrat în locuință, chiriașul are dreptul neîngrădit să o folosească 100%; până la dovada contrară (în instanță), există o prezumție cum că el are dreptul să stea acolo și să se folosească de locuința respectivă așa cum consideră
“În lipsa unui contract, îi este extrem de dificil proprietarului să intre în locuință dacă chiriașul se opune. În lipsa unui contract, este dificil de dovedit chiria, e dificil de inspectat locuința sau de limitat numărul de persoane care stau efectiv acolo. În lipsa unui contract, este dificil să cunoașteți drepturile, anume care reparații sunt ale proprietarului, care ale chiriașului, cine ce datorii trebuie să plătească privitor la imobil, o strategie de terminare a contractului, eventuale penalități la încheierea în avans etc.”, a precizat Liliana Grădinaru, avocat.
sursa: avocatnet.ro
