Dacă vrei să te muți în chirie sau dacă te afli pe cealaltă parte a baricadei și vrei să dai o locuință în chirie, nu uita să închei un contract de închiriere. Prin întocmirea acestui contract vei fi protejat atât ca și chiriaș, cât și ca proprietar. Proprietarul va specifica în acest contract drepturile și obligațiile părților, valoarea chiriei, perioada pe care se încheie contractul de închiriere și alte detalii.
Contractele de închiriere încheiate sub semnătură privată pot fi înregistrate la organele fiscale centrale din subordinea Agenției Naționale de Administrare Fiscală (înregistrarea este opțională, nu obligatorie, și mai nou, se poare face chiar și online). Pentru a înregistra un contract de închiriere, proprietarul va depune „Cererea de înregistrare a contractelor de locațiune”, alături de o copie a contractului de închiriere (pe care trebuie să fie înscris „conform cu originalul” alături de semnătura proprietarului).
Acesta nu trebuie să fie autentificat la un notar, însă proprietarul are obligația să își declare veniturile obținute din contractele de închiriere în momentul completării și depunerii declarației unice pentru impozitarea lor. De celalaltă parte, chiriașul nu are nicio obligativitate fiscală.
Cum se încheie un contract de închiriere apartament/spațiu
Definiția contractului de închiriere se regăsește și în Codul Civil, acolo unde se precizează când este un contract încheiat: „Contractul de locațiune se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit auspra bunului și prețului.”
Conform articolului 287/2009 din Codul Civil, proprietarul și chiriașul stabilesc de comun acord prețul chiriei. „Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii. Dispoziţiile privitoare la stabilirea preţului vânzării sunt aplicabile, în mod corespunzător, şi chiriei”, se arată în Codul Civil.
Garanția într-un contract de închiriere apartament
Majoritatea proprietarilor percep o garanție în momentul în care închiriază locuința. Garanția constă în contravaloarea taxei de chirie pe una, două sau chiar trei luni. Practic, prin perceperea în avans a acestei garanții, proprietarul se asigură că nu va fi nevoie să plătească din propiul buzunar eventuale daune produse de chiriaș. Totodată, această metodă este una preventivă prin care proprietarul își limitează riscurile în cazul în care chiriașul părăsește apartamentul fără să achite contravaloarea chiriei pe ultima lună.
Durata unui contract de închiriere
Contractul de închiriere apartament/spațiu se poate încheia pe o perioadă fixă sau nedeterminată. În cazul în care în contract nu se specifică perioada închirierii, chiriașul poate să renunțe la contract doar dacă îl anunță în prealabil pe proprietar. Potrivit Codului Civil, perioada de preaviz nu poate fi mai mică decât sfertul intervalului de timp pentru care se plătește chiria. Ținând cont că de obicei plata chiriei se face lunar, perioada de preaviz minimă este de 7-8 zile. Bineînțeles că în cazul unui acord între proprietar și chiriaș, durata de preaviz poate să fie chiar mai mică sau la zi.
Și proprietarul trebuie să respecte condiții asemănătoare în cazul în care dorește ca locatarul să îi elibereze apartamentul și să încheie contractul de închiriere. În cazul în care în contract se specifică că chiria se plătește lunar, atunci perioada de preaviz este de 60 de zile. Dacă intervalul plății chiriei este mai mic de o lună, durata preavizului scade până la 15 zile.
În cazul în care contractul de închiriere a spațiului este pe o perioadă determinată, atunci proprietarul trebuie să se asigure că specifică în contract dreptul de a-l da afară pe chiriaș conform condițiilor impuse de Codul Civil.
Cea mai la îndemână metodă este însă ca cele două părți să ajungă la un acord comun în momentul rezilierii contractului de închiriere.
Obligațiile celor două părților
Începând cu luna septembrie a anului 2018 a fost introdusă o nouă lege potrivit căreia proprietarul trebuie să anunțe în termen de 10 zile la asociație decizia de a închiria apartamentul. Pentru a nu exista confuzii și neînțelegeri, în contract trebuie specificate și obligațiile proprietarului și a chiriașului. Unele dintre ele sunt specificate în Codul Civil și se aplică chiar dacă nu sunt enumerate în contractul de închiriere. Cele două părți vor conveni de la început care dintre ele va fi responsabilă cu achitarea cheltuielilor de întreținere și cu plata facturilor de electricitate, televiziune etc. De precizat însă că în cazul neachitării unor facturi cel care va fi tras la răspundere este proprietarul spațiului.
Proprietarul trebuie să predea spațiul într-o stare bună și să mențină locuința într-o stare corespunzătoare pe toată durata șederii chiriașului. Practic, conform Codului Civil, proprietarul este responsabil pentru efectuarea tuturor reparațiilor necesare pe perioada chiriei. De precizat însă că în cazul unor daune produse ca urmare de folosință a bunului, chiriașul este obligat să îl anunțe pe proprietar că sunt necesare reparații. Proprietarul trebuie să anunțe în prealabil dacă dorește să intre în apartament și nu poate intra în spațiu la orice oră după bunul plac.
Chiriașul este obligat să achite contravaloarea chiriei ce a fost stabilită prin contract și să folosească locuința prudent, fără a provoca daune. Totodată, la încheierea contractului de închiriere, chiriașul se obligă să predea locuința într-o stare optimă.
„Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte. (…)
Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului”, precizează Codul Civil.
Închirierea unui apartament: cu sau fără contract?
Răspunsul la această întrebare este foarte simplu și vom alege mereu metoda cu contract de închiriere pentru a fi evita cazurile de abuzuri. Prin semnarea unui contract de închiriere, atât proprietarul cât și chiriașul sunt conștienți de obligațiile prevăzute în acesta.
Proprietarul riscă să i se deschidă dosar penal pentru evaziune fiscală, în cazul în care a cedat un spațiu în chirie fără un contract, fără să declare veniturile obținute din acesta.
Totodată, pentru a evita discuții contradictorii, înainte ca chiriașul să se mute în locuință este de preferat să faceți un inventar al obiectelor, electronicelor și electrocasnicelor. Astfel vor fi evitate posibile conflicte pe tema acestora.
sursa: avocatnet.ro
